1. Как правильно продать квартиру, в которой есть доля ребенка, полученная через маткапитал?
Отвечает специалист по юридическим вопросам в сфере недвижимости, директор агентства недвижимости «Pro Estate» Артем Солодков.
Продажа объекта с детскими долями таит в себе много нюансов, не зная которые, можно допустить серьезные ошибки в оформлении документов.
Выделить долю ребенку в квартире, купленной на средства маткапитала, можно или сразу, или после погашения ипотеки, если такая имеется в сделке. Оформление собственности возможно по нескольким сценариям.
Если недвижимость целиком покупается на маткапитал — в этом случае выделяются равные доли на всех членов семьи.
Если маткапитал покрывает только часть расходов — выделяются доли в объеме пропорциональном сумме, между общей стоимостью жилья и ценой доли маткапитала.
Пример. Семья из 4 человек (мама, папа и двое детей) получила маткапитал в 400 тысяч рублей. Доля каждого - 100 тысяч. Они покупают объект за 1 миллион. Доля детей в объекте будет высчитана из расчета этих 100 тысяч, то есть у каждого будет 1/10.
Такие сделки оформляются только через нотариуса. Если родители не в браке, то сделка может проходить без нотариуса.
Если в сделке была использована ипотека, доли выделяются через нотариуса обычно после ее погашения в соответствии с обязательством, которое составляется также у нотариуса перед самой сделкой, где покупатель (мама или папа) указывают будущие доли в приобретаемом жилье.
Продажа такой недвижимости проходит только с разрешения органов опеки. Тут тоже 2 варианта.
Если взамен старого жилья покупается новое, тогда в органы опеки по месту прописки детей подается заявление, где указаны данные старого и нового жилья, при этом в новом жилье на ребенка должна приобретаться площадь доли, не меньше той, которой он уже обладает. Например, в однокомнатной квартире площадью 32 кв. м у ребенка 1/4, это 8 кв. м. При покупке новой квартиры у него должна остаться площадь не менее 8 кв. м, а вот доля может быть уменьшена (купили двухкомнатную квартиру площадью 64 кв. м, право ребенка на 8 кв. м сохранилась, но это уже 1/8 доли).
Если квартира с детской долей продается без последующей покупки недвижимости, тогда с разрешения органов опеки деньги могут быть заблокированы на детском счету до достижения ребенком 18-летия. При необходимости потратить их на покупку недвижимости до совершеннолетия ребенка необходимо будет разрешение органов опеки.
Например, родители продали квартиру, где у ребенка была 1/4, квартира стоила 1 млн, соответственно 250 тысяч замораживаются на детском счете. Но родители вправе, допустим, через два года приобрести новое жилье с сохранением предыдущей площади, разблокировав детский счет после соответствующего заявления в органы опеки.